MONTERREY, NL.— El mercado inmobiliario industrial mexicano atraviesa una etapa de moderación después del fuerte crecimiento registrado durante los años de mayor impulso del nearshoring. La superficie en construcción se ha reducido, mientras los desarrolladores adoptan una estrategia más selectiva para iniciar nuevos proyectos y buscan equilibrar la oferta disponible con la demanda.
El fenómeno no apunta, por ahora, a un desplome del mercado. Los datos más recientes muestran que la demanda por espacios industriales permanece activa, pero el ritmo de incorporación de nueva oferta se ha ajustado ante el aumento de la disponibilidad y un entorno de mayor incertidumbre.
De acuerdo con Solili, al cierre de julio de 2026 había 3.8 millones de metros cuadrados (m²) de superficie industrial en construcción en México, 20% menos que los 4.7 millones de m² registrados un año antes. Monterrey y Ciudad de México concentraban cerca de un millón de metros cuadrados cada uno en proceso de construcción.
Desarrolladores frenan nuevas obras
El ajuste en la construcción ocurre después de varios años en los que los proyectos industriales especulativos —aquellos que se desarrollan sin contar previamente con un inquilino— tuvieron un papel central en la expansión del mercado.
Con una mayor cantidad de espacios disponibles, los desarrolladores están adoptando una postura más selectiva antes de iniciar nuevas obras. Solili reportó durante el segundo trimestre de 2026 una desaceleración en el inicio de nuevos desarrollos y una menor incorporación de oferta, en un contexto de mayor cautela entre inversionistas y desarrolladores.
El comportamiento también se refleja en Monterrey. Solili registró una disminución anual de 43% en la superficie en construcción durante julio, aunque la ciudad continuó entre los mercados con mayor volumen de proyectos en desarrollo.
En otras palabras, el mercado no se está deteniendo: está entrando en una fase de mayor selectividad.
La disponibilidad aumenta, pero la demanda sigue activa
La oferta disponible de espacios industriales alcanzó 6.1 millones de m² en agosto de 2026, equivalente a una tasa de vacancia nacional de 5.3%, 1.2 puntos porcentuales por encima del nivel registrado un año antes, según Solili.
Los mercados del norte concentran algunos de los niveles más elevados de disponibilidad:
- Tijuana: 10.0%
- Reynosa: 8.4%
- Monterrey: 6.6%
- Ciudad Juárez: 6.6%
En Monterrey, CBRE reportó una tasa de vacancia de 6.8% al cierre del segundo trimestre de 2026, con 1.21 millones de m² disponibles. La actividad de construcción se ubicó en 521 mil m² bajo la cobertura de esta firma.
Las cifras de Solili y CBRE no son directamente comparables debido a diferencias de metodología y cobertura, pero ambas muestran un mercado que atraviesa un proceso de normalización.
La absorción todavía muestra actividad
La moderación de la construcción no significa que las empresas hayan dejado de buscar espacios.
Solili reportó que durante julio de 2026 la actividad de arrendamiento industrial superó los 480 mil m², 10% más que en julio de 2025. Para el periodo de julio y agosto, la demanda acumulada alcanzó 945 mil m², un incremento de 7% frente al mismo periodo de 2025.
En Monterrey, CBRE registró una absorción bruta acumulada de 426 mil m² durante el primer semestre de 2026, 19.1% más que en el mismo periodo de 2025.
Estos datos apuntan a una diferencia importante entre demanda y nueva oferta: las empresas continúan ocupando espacios, pero los desarrolladores están siendo más cuidadosos con la cantidad de metros cuadrados que incorporan al mercado.
La IED mantiene niveles récord, pero cambia la lectura del mercado
Otro elemento relevante es el comportamiento de la Inversión Extranjera Directa (IED).
México captó 34 mil 968 millones de dólares de IED durante el primer semestre de 2026, el mayor monto registrado para un primer semestre. Sin embargo, la composición de esos flujos muestra que la mayor parte corresponde a empresas extranjeras que ya tienen operaciones en el país.
Del total acumulado entre enero y junio:
- 30,957 millones de dólares, equivalentes al 88.5%, correspondieron a reinversión de utilidades.
- 2,726 millones, equivalentes al 7.8%, fueron nuevas inversiones.
- 1,285 millones, equivalentes al 3.7%, correspondieron a cuentas entre compañías.
La composición es relevante para el mercado inmobiliario porque la IED no se traduce automáticamente en la construcción de nuevas plantas o parques industriales.
Una empresa que ya opera en México puede reinvertir utilidades en maquinaria, ampliaciones, tecnología, capital de trabajo u otros activos sin necesariamente requerir una nueva nave industrial.
Por ello, el crecimiento de la IED y la reducción en la superficie industrial en construcción pueden coexistir sin que exista necesariamente una contradicción.
La construcción también recibió más IED
Durante el primer trimestre de 2026, la Secretaría de Economía reportó que la IED destinada al sector construcción pasó de 742 millones de dólares en el primer trimestre de 2025 a 1,456 millones de dólares en el mismo periodo de 2026.
El dato muestra que continúa fluyendo capital extranjero hacia actividades relacionadas con la construcción, aunque por sí mismo no permite determinar qué proporción corresponde específicamente a naves o parques industriales.
Energía y agua siguen siendo factores estratégicos
La disponibilidad de infraestructura continúa siendo una variable importante para las decisiones de localización de nuevas operaciones industriales.
BBVA Research y la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) han identificado la disponibilidad de electricidad como uno de los principales factores que pueden limitar la llegada de nuevos inquilinos. En su encuesta de 2024, la falta de suministro eléctrico adecuado fue señalada como el principal factor limitante por los participantes.
El mismo análisis señala que el acceso a agua y energía forma parte de los requerimientos de infraestructura necesarios para aprovechar el potencial del nearshoring.
En Nuevo León, la demanda energética asociada a la llegada y ampliación de empresas también ha sido señalada como un reto para el desarrollo industrial.
Esto convierte a la infraestructura disponible —y no únicamente al precio o disponibilidad del terreno— en un elemento cada vez más relevante para determinar dónde pueden concretarse nuevos proyectos.
T-MEC agrega un componente de incertidumbre
A estos factores se suma el entorno comercial de Norteamérica y la revisión del T-MEC.
Solili señala que las decisiones de inversionistas y desarrolladores durante 2026 están siendo tomadas con atención al rumbo de la relación comercial con Estados Unidos, mientras el mercado mantiene una postura de mayor cautela.
El impacto de este factor no significa que las inversiones se hayan detenido. Más bien, introduce un elemento adicional que puede influir en los tiempos de decisión de proyectos de largo plazo.
México pasa de la expansión acelerada a la consolidación
Los datos disponibles describen un mercado industrial que está cambiando de etapa.
Durante el auge del nearshoring, el desafío era incrementar rápidamente la oferta para atender una demanda creciente. Ahora, con mayores niveles de disponibilidad, los desarrolladores tienen incentivos para analizar con mayor precisión la ubicación, características y momento de inicio de cada proyecto.
La tendencia resulta particularmente visible en Monterrey, donde la construcción industrial se ha reducido 43% anual, pero la ciudad continúa concentrando uno de los mayores inventarios en desarrollo y mantiene una demanda significativa.
Solili prevé que durante el último trimestre de 2026 la demanda permanezca activa en los principales mercados industriales, favoreciendo un mayor equilibrio entre disponibilidad y arrendamiento.
El mercado, por tanto, no parece estar entrando en una etapa de abandono de proyectos, sino en una fase de mayor selectividad y consolidación.
Para los desarrolladores, el reto será determinar dónde existe suficiente demanda efectiva para justificar nuevas construcciones. Para las empresas, la disponibilidad de energía, agua, infraestructura y condiciones comerciales seguirá siendo parte fundamental de sus decisiones de localización.
El siguiente ciclo de expansión industrial dependerá no sólo de cuánta inversión llegue a México, sino de cuánto de ese capital genere nueva demanda de espacios, ampliaciones productivas y proyectos que requieran infraestructura industrial adicional.
